El concepto de administración de propiedades es básico e indispensable al momento de invertir o comprar una propiedad. Este consta de una lista de procesos necesarios para llevar a cabo la buena gestión del inmueble, dentro de los parámetros del contrato de arrendamiento y otras funciones.
Esta acción puede realizarse de forma personal, es decir, el dueño del inmueble es la persona que administra su propiedad, o a través de un tercero o una empresa profesional con experiencia que hace de intermediario entre el propietario y el arrendatario a cambio de una comisión de servicio que algunas empresas lo pautan en 7% y el 10% del valor del arriendo mensual. Siendo esta última la opción más recomendable.
Las otras funciones que deben ser consideradas dentro del concepto de la administración de propiedades son la búsqueda de arrendatarios que cumplan con requisitos previamente estudiados, el cobro del arriendo y gastos comunes de forma mensual, mantenimientos del espacio, asesoría legal, la redacción de los contratos de arriendo con las cláusulas que protejan al dueño de la propiedad ante impagos y que además le permitan incrementar el valor del arriendo ante inflación o IPC, entre otros.
Como vemos el concepto de administración de propiedades abarca muchas aristas y es recomendable que se deje en manos de un experto o una empresa con las capacidad de cubrir todas estas necesidades para que como inversionista te dediques sólo a invertir y no a administrar.
¿De qué se trata la administración de propiedades en Chile?
La administración de propiedades en Chile, no se aleja mucho del concepto general. Sin embargo, al igual que en el mundo financiero cada país tiene sus propias reglas, desafíos o estipulaciones legales a seguir.
Partiendo con esta base, es que se continúa con el concepto antes revisado, entiéndase como una tarea necesaria para la buena gestión del inmueble, abarcando diferentes necesidades desde la búsqueda de arrendatarios con la capacidad financiera suficiente (por lo general 3 o 4 veces el valor del arriendo), la elaboración de un buen contrato que te proteja ante cualquier irregularidad y que al mismo tiempo te permita incrementar periódicamente el valor del arriendo según las condiciones económicas de Chile, hasta las distintas inquietudes o percances que personas que habitan en el lugar puedan tener y requieran de una solución de forma urgente.
Entonces, es ahí cuando vemos con más detalles todos los puntos que cubre una buena administración de propiedades en Chile, cuando surge el desafío de la administración de propiedades. Decidir quién será la persona o entidad a cargo; una opción es el dueño o una persona natural con las capacidades y el conocimiento necesario pues gracias a su buen manejo del sector puede recomendar el lugar manteniendo una buena tasa de ocupación, y es capaz de cubrir las necesidades del buen funcionamiento del inmueble, como: son la mantención eléctrica, agua potable, calefacción y más.
La otra opción es una empresa especializada en el área, sus servicios son más completos y expeditos, si bien esto significa un costo de servicio más elevado, muchas veces incluyen seguros en caso de no pago, o asesoría legal si el caso lo requiere, también gracias a su base de datos ser capaces de tener una tasa de ocupación bastante alta, y además tienen personal capacitado o convenios con otras empresas para acudir en el momento y solucionar cualquier desperfecto en el lugar.
En resumen, la administración de propiedades en Chile representa un desafío para muchas personas en primera instancia, por eso es bueno delegar esta tarea a personal calificado, así nos aseguramos de abarcar todas las necesidades de nosotros como dueños, y de los arrendatarios sin problemas de por medio.
¿Cómo funciona la gestión de propiedades?
La gestión de propiedades funciona desde la base de una buena administración del inmueble y podemos dividirla en dos grandes aristas.
La primera, corresponde a la administración como tal ya hemos revisado, en su desglose están: control del pago del arriendo y servicios comunes mensualmente, revisión de daños en el inmueble cada cierto tiempo, delegar y establecer quién es el responsable en caso de que se incumpla una cláusula del contrato, la correcta y oportuna difusión de las normas de la comunidad, entre otros.
Esta administración es fundamental que siempre se encuentre monitoreada y estipulada con claros parámetros y pasos a seguir. La razón es que muchas veces las personas poseen más de una propiedad, y para evitar cualquier malentendido o superposición de clientes debemos mantener un manual con lineamientos para siempre sacarle el mayor provecho al inmueble, no solo de forma financiera, sino también para el bienestar y la seguridad de todos los involucrados.
La segunda, refiere al corretaje de la propiedad, es decir, la selección y la publicación de la propiedad en los portales más visitados de arriendo para atraer a los nuevos arrendatarios. Esta parte es fundamental, y si consideramos el inmueble como una inversión se recomienda que las rentas y los arrendatarios sean incluso considerados antes de realizar alguna negociación. El agente inmobiliario a cargo debe revisar todos los detalles del lugar, pros y contras con tal de resaltar las mejores características y así hacer lucir el inmueble muy atractivo, además de tener cierta destreza a nivel de fotografía para exponer una galería atractiva de la propiedad. Todo esto con el fin de posicionarse en los primeros lugares en comparación a la competencia. La evaluación de los candidatos, también debe realizarse de forma minuciosa, se recomienda siempre dejar en manos de un experto con conocimientos en evaluación financiera y que elabore una pequeña entrevista con los candidatos.
Otro punto que es vital y que generalmente es cubierto en el corretaje es la elaboración de un buen contrato de arriendo que proteja al inversionista ante cualquier incumplimiento de pago o toma de la propiedad, por ejemplo, y que además lo faculte para hacer ajustes de precio trimestrales, semestrales o anuales que actualicen el valor del arriendo mensual a las condiciones de la economía.
En conclusión, vemos que estas dos tareas funcionan como un reloj, si el corretaje está mal seleccionado, puede que los problemas que presente el inmueble en el futuro con los arrendatarios sean más de los contemplados y viceversa. Es importante señalar, que hay empresas que ofrecen estos dos servicios.
¿Cómo administrar un departamento? ¿De qué se trata?
El administrar un departamento no consta solamente de recibir el arriendo cada mes o estar al pendiente de los pagos puntuales de gastos comunes o servicios. Muchas personas tienden a pensar que porque se encuentran dentro de un edificio o condominio, las mantenciones, el correcto uso de las instalaciones, el cuidado del departamento entre otros queda en manos de la administración del edificios, y si bien en parte ellos tienen sus tareas, quien se encarga de supervisar que los arrendatarios cumplan y sean notificados de todas las normas y reglas a seguir es el dueño en primera instancia.
Otra tarea, no menor, de la administración de un departamento es la remodelación y limpieza del inmueble cada vez que los arrendatarios cambien, la fiscalización y entrega de las llaves, así como también de hacer válida la garantía según contrato respaldado con una comparación o inventario del como se entrego el lugar y como este se recibe.
En otras palabras, el cómo administrar un departamento trata de las acciones, precausiones, guías o normas que establecemos si es una persona o el dueño, o estipulan las empresas para asegurar un tipo de negocio confiable y seguro; en donde se resguardan las necesidades de ambas partes. Es importante, que se vea esta actividad de forma seria, pues el buen funcionamiento de un hogar, ya sea momentáneo o por periodos largos es primordial para crear una buena reputación en el área; si ofrecemos mejores y cordiales servicios las personas estarán dispuestas a pagar un poco más y las recomendaciones llegarán solas.
¿Cómo administrar departamentos en renta? ¿Qué servicios debería cubrir?
La forma de administrar departamentos en renta contempla todos los servicios de una gestión a largo o corto plazo, es decir, consideramos las funciones de corretaje o el buscar arrendatarios y la buena gestión del inmueble.
Parece simple a primera vista, pero olvidarse que una correcta administración de departamento en renta considera estas dos aristas, y no solo la segunda es un error muy común entre las personas que desean invertir en departamentos para arrendar. Esto sucede por la inexperiencia o confianza que tienen con las personas.
Por ejemplo, un error muy común que vemos es el firmar el contrato de arrendamiento con la primera persona que muestra interés en nuestro apartamento, sin antes realizar una evaluación financiera que respalde que tiene los medios para poder pagar mes a mes el valor total de los gastos generados. Esto nos desencadena un sin fin de problemas no contemplados, en especial cuando el inmueble recién entregado y nos urge comenzar a recibir ingresos.
Entonces, una correcta administración de departamentos en renta, debe cubrir el servicio de corretaje o búsqueda de arrendatarios de forma eficaz, además de la gestión en recomendación por alguna empresa especialista. En resultado, el dueño o dueña del lugar solo se dedicara a invertir y recibir los beneficios que su propiedad le genera, y no la creación de un nuevo trabajo al estar atado a solucionar todos los pormenores que pueda generar unos malos arrendatarios o una mala mantención del lugar. Si el problema se agrava, y las personas no logran pagar el arriendo, esto puede terminar con consecuencias legales o se da una falla que impide habitar el lugar, por consiguiente no se generan ingresos por ciertos meses. Son justamente esos dolores y desafíos los que vienen a evitar las compañías dedicadas a la administración de propiedades con sus servicios.
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Las gestiones que realiza Brokers Digitales Chile no solo contemplan la inversión de departamentos y lograr que se paguen solos, sino que también podemos gestionar la administración de tu departamento, logrando superar juntos el desafío de la administración.
Contamos con nuestro partner Assetplan, quienes son uno de los líderes de la gestión inmobiliaria en Chile. Actualmente cuenta con más de 14.000 propiedades a su cargo tanto en Santiago como en Regiones, número que les respalda gracias a su responsabilidad y experiencia con miles de clientes.
Desarrollan ambas aristas de la administración: corretaje y gestión de la propiedad, dedicándose desde el minuto uno a cuidar el bienestar de ambas partes. Actualmente, se encuentran a disposición para administrar los departamentos de la comunidad, siguiendo los pasos de la reunión de análisis para ver si tu propiedad califica para adquirir estos servicios.
Con esto, vas a omitir uno de los primeros errores que cometen las personas al momento de invertir: el no considerar la administración de su inmueble y no tener resueltas las gestiones que significa recibir a un arrendatario. Esto es un error que puede ser grave ya que estarías prácticamente improvisando con una de las partes más importante de una inversión: las ganancias, que son el motor que te va a permitir pagar el dividendo de tu propiedad desde el mismo activo, sin que salga dinero de tu bolsillo mensualmente.
En otras palabras, la evaluación legal del contrato, la revisión financiera de los interesados por tu propiedad, el estar detrás de los arrendatarios en caso de no pago y más gestiones que muchas veces una sola persona no puede realizar, entendiendo que es muy difícil poseer todos los conocimientos en diversas áreas y mucho más estará cubierto y por consiguiente, ahora tu solo te dedicaras a recibir los beneficios de tu propiedad.
