Para invertir en departamentos y lograr que se paguen solos, hay un factor que es vital y que, en muchos casos, separa a los inversionistas inmobiliarios de los grandes inversionistas inmobiliarios: la toma de decisiones.
Uno de los costos más altos en la inversión inmobiliaria es el costo de oportunidad que generalmente surge al pensar que no invertir en ninguna propiedad pues no te acarreará ningún costo económico, pero la verdad es que sí porque indirectamente dejas de ganar muchos beneficios que se van acrecentando con el tiempo.
Podemos sacar un ejemplo claro de esto aplicando una matemática muy simple: supongamos que hay un departamento de $100.000.000 de pesos en el que decides no invertir. Ese departamento ubicado en un barrio emergente gana 4% anual por plusvalía, siendo este un ejercicio bastante conservador pues se han llegado a ver incrementos de dos dígitos anuales en algunas comunas.
Lo cierto es que ese departamento anualmente incrementa su valor en $4.000.000 de pesos que es lo mismo que incrementar su valor $333.333 pesos mensuales, dinero que estás dejando de ganar para tu patrimonio por dilatar tus decisiones de inversión. Ahora imagina hacer este mismo ejercicio con 2, 3, 5, 7, 10 departamentos o más.
Esto no considera que, además, tendrás una propiedad que puedes lograr que se pague sola si haces que el valor del arriendo supere al dividendo, razón por la cual hasta el crédito hipotecario utilizado para el financiamiento de la propiedad va a ser pagado por el mismo activo quedándote posiblemente un flujo mensual y capitalizando hasta por la amortización mensual de dicho préstamo.
Con este ejercicio comienza a quedar claro lo importante que son las decisiones de inversión a la hora de pensar en propiedades y la buena noticia es que en Brokers Digitales tenemos un Workshop en el que te llevamos a descubrir todo lo que necesitas saber para invertir en departamentos y lograr que se paguen solos.
Ver la Clase 1 de los 7 pecados capitales, la Clase 2 de tu verdadera capacidad de financiamiento y la Clase 3 de la estrategia de ciclos y súper ciclos te va a permitir llegar preparado o preparada al Lanzamiento de las oportunidades de inversión en las que puedes tomar tus propias decisiones que pueden impactar positivamente en tu futuro y el de tu familia.
¿De qué se trata el financiamiento para inversión?
Contrario a lo que se pueda llegar a pensar popularmente, la forma más rentable de invertir en departamentos es a través de créditos hipotecarios y no a través de financiamiento propio.
Esto es, básicamente, por la sencilla razón del famoso “apalancamiento” que consiste en ocupar el dinero de un tercero (en este caso del banco o mutuaria) para hacerte dueño de una propiedad poniendo sólo el 20% del capital cuando pagas el pie, mientras que el otro 80% sale del bolsillo de la entidad financiera y es cubierto por el arriendo, si mueves las variables correctas.
Utilizar esta estrategia con financiamiento te permitiría, por ejemplo, hacerte dueño de 5 propiedades de 100 millones de pesos cada una, que hacerte dueño de una sola propiedad del mismo valor pagándola al 100% con tus propios recursos.
Hoy en día en Chile tanto los bancos como las mutuarias por lo general otorgan créditos hipotecarios hasta el 80% del financiamiento y la ventaja de las segundas es que no están obligadas a informar la deuda de tu hipotecario al sistema financiero, lo que puede permitirte obtener más financiamiento en otras entidades siempre que cumplas con los requisitos para cada nueva inversión.
¿Qué es financiamiento? A qué llamamos financiar la inversión
Siendo prácticos el financiamiento es, básicamente, cuando un tercero te proporciona capital, es decir, dinero, para utilizar en algún proyecto, negocio o compra que quieras llevar a cabo.
Entendiendo la base de ese concepto, podemos decir que financiar la inversión es cuando encontramos una oportunidad de inversión inmobiliaria y le pedimos al banco o la mutuaria que nos apruebe un crédito hipotecario para poder obtenerla pactando cierta cantidad de años para devolverle el dinero.
Por lo general, o al menos hoy en día, el tiempo mínimo para pagar un crédito hipotecario son 5 años y el tiempo máximo es de 30 años, considerando que a mayor plazo también es mayor el interés, pero por otro lado, a mayor plazo también serán más bajas cada una de las cuotas mensuales que debas pagar.
Para obtener financiamiento bien sea en banco o mutuaria hay un documento que se vuelve clave: tu estado de situación. El estado de situación no es otra cosa que una planilla o forma es tu tarjeta de presentación frente a la entidad financiera y que será utilizada por ésta para indagar sobre tu perfil y capacidad de cumplir con el crédito que estás solicitando.
El estado de situación se compone de varias etapas pero hay tres que son vitales: ingreso, deuda y patrimonio.
En ingreso debes declarar, lógicamente, tu renta y todas tus fuentes de ingreso bien sea por tu trabajo principal como dependiente o independiente además de otros ingresos constantes, o no, que puedas tener como algún ingreso por clases particulares, bonos, dividendos que recibas extras, el arriendo de un estacionamiento, por ejemplo, etcétera.
Luego en la etapa de deuda debes declarar las deudas o gastos que llevas contraídos en la actualidad bien sea el pago fijo del dividendo o arriendo, tarjetas de crédito, seguros, créditos de consumo, etcétera.
Y respecto a patrimonio debes declarar todos aquellos bienes o pertenencias de valor que tengas estrictamente a tu nombre o como copropietario, como por ejemplo una casa, departamento, terreno, auto, motocicleta, herramientas, equipos electrónicos de alto valor, etcétera, sin olvidar incluir aquellos que muchas veces pasan desapercibidos como acciones, cuentas de ahorro, depósitos a plazo, seguros con ahorro y más.
Es importante dedicar el tiempo que sea necesario para llenar tu estado de situación sin dejar nada por fuera ya que la evaluación de tu perfil crediticio dependerá mucho de lo que declares y dejes de declarar al hacer el ejercicio del llenado de este importante instrumento.
¿Qué son las propiedades de inversión?
Las propiedades o departamentos de inversión son aquellos destinados única y exclusivamente a ser arrendados para generar ingresos, distinto a la casa propia que es destinada a uso y goce exclusivo del propietario o propietaria haciéndose cargo del pago del dividendo y todos los gastos asociados a la misma como los servicios y gastos comunes.
En otras palabras, un departamento de inversión es aquel que adquieres con la finalidad de arrendarlo a una tercera persona que te pague por vivir ahí y cuyo ingreso puedas destinar para el pago del dividendo o como ingreso adicional cuando hayas liberado la hipoteca al finalizar el crédito hipotecario.
Una de las principales características de las propiedades de inversión es que deben ser pensadas, desde un principio, para ser arrendadas, por lo que deben valorarse ítems como la ubicación atractiva, conectividad, tipología, funcionalidad, materiales que sean preferiblemente de alto tráfico y durabilidad y que su valor permita obtener un dividendo que pueda ser cubierto por el arriendo.
Esto, principalmente, es lo que diferencia una propiedad de inversión con un departamento para vivir ya que en este otro caso por lo general solemos preocuparnos más por detalles que sean de nuestro agrado como por ejemplo la amplitud, número de habitaciones, amplitud de terrazas y espacios comunes, pisos, papel tapiz, diseño de cocina, el barrio y suele importar mucho menos el valor total frente al gusto.
¿Cómo puedo acceder a financiamiento para comprar un departamento?
Contrario a lo que se cree, acceder a un crédito hipotecario para invertir en un departamento no es un proceso complicado pero sí es bastante conveniente entender el proceso para que puedas anticiparte a la evaluación que harán las entidades financieras sobre tu perfil.
Lo primero que debes saber es que no van a dejar que tus deudas superen el 40% de tu salario neto mensual y esto generalmente lo compone un 25% para el pago de hipotecarios y un 15% para el pago de otras deudas, por ende, si ganas, por ejemplo, $1.000.000 líquido, el monto máximo que podrías destinar para el pago de un crédito hipotecario es de $250.000 pesos al mes, siempre y cuando no tengas otras deudas que resten esa capacidad de pago del 25% mensual para este rubro.
Otro dato que no suele ser considerado son los cupos de las tarjetas de crédito afectándote hasta un 5% en algunas entidades financieras. En otras palabras, así no utilices tu tarjeta de crédito, la entidad financiera va a considerar que pagas una cuota mensual del 5% del valor total de tu cupo a sabiendas que es un dinero que podrías ocupar en cualquier momento, por ende suele ser conveniente cerrar tarjetas de crédito que no ocupes y bajar el límite en otras para que este 5% influya lo menos posible sobre tu capacidad de pago mensual.
En base a todo esto, debes considerar acomodar tu búsqueda de departamentos de inversión a los que tengan alta demanda de arriendo y que además proyecten un dividendo que no sobrepase el 25% de tu renta para que tengas posibilidades de acceder al hipotecario.
En caso que tu renta no sea suficiente siempre existen opciones para alcanzar una inversión inmobiliaria siendo el primer camino pagar un mayor porcentaje de pie (25%, 30%, 35%, 40% o más) para, de ese modo, pedir menos crédito hipotecario y que de esa forma el dividendo sea mucho menor. Este camino, a la vez, permitirá que exista una mayor diferencia entre el arriendo y el dividendo favoreciéndote en caso de querer vivir de las rentas de tus propiedades.
El otro camino que puedes utilizar es la complementación de renta con tu cónyuge, pareja con hijos en común o familiar directo por consanguinidad (padres, hermanos o hijos) que tengan una renta igual o superior a la tuya. De esta forma la entidad financiera va a realizar la evaluación crediticia en base a la suma de ambos salarios permitiéndote acceder a la inversión inmobiliaria si cumplen con los requerimientos.
Una de las desventajas de la complementación de renta es que la deuda de la propiedad aparece cargada al 100% para ambas personas, lo que a su vez va a limitar la capacidad crediticia de ambos al mismo tiempo hasta que se cumplan los compromisos de pago con el crédito hipotecario solicitado.
¿Cómo puedo financiar la compra de un departamento? Conoce el proceso con Brokers Digitales
En Brokers Digitales contamos con un equipo de analistas de inversión que son ex ejecutivos bancarios con amplia experiencia en la aprobación o rechazo de créditos hipotecarios que pueden ayudarte a descubrir tu situación financiera actual y proyectarla de cara a la solicitud de un crédito hipotecario.
Entender el funcionamiento de las evaluaciones crediticias antes de solicitar un hipotecario es clave para saber con anticipación los factores que debes tener en cuenta para aumentar tus posibilidades de acceder a un crédito e incluso tener la posibilidad de obtener mejores tasas de interés bajando tu nivel de riesgo.
La buena noticia es que puedes reunirte con uno de nuestros analistas de inversión de forma 100% online y 100% gratis mediante una reunión de análisis en la que pueden analizar tu situación financiera y diseñar contigo tu propia estrategia de inversión personalizada.
Una de las claves de las estrategias de inversión es saber que las estrategias genéricas nunca funcionan, pues cada quien es dueño de múltiples factores que pueden alterar la toma de decisiones de los analistas de riesgo bancarios, como por ejemplo la edad, la situación o antigüedad laboral, la deuda, el patrimonio y otros, por lo que lo más conveniente siempre es acceder a evaluaciones previas que puedan prepararte para obtener las mejores condiciones posibles para el crédito hipotecario de tu departamento de inversión tanto en bancos como en mutuarias.
