SEGÚN EXPERTOS, EN LOS NEGOCIOS, Y ESPECIALMENTE EN LAS INVERSIONES, SE PREMIA MUCHO LA ANTICIPACIÓN, LA QUE CONSISTE BÁSICAMENTE EN ‘VENDER CUANDO TODOS COMPRAN Y COMPRAR CUANDO TODOS VENDEN’. HOY ESTARÍAMOS FRENTE A UNA ‘TORMENTA PERFECTA’.
El actual contexto económico que vive Chile, influenciado por una inflación acumulada de 14,1% en los últimos 12 meses, el comportamiento de la Tasa de Política Monetaria (TPM) para frenar la inflación, la devaluación del peso, un proceso constituyente futuro que no está claro a pesar del último plebiscito y la reforma tributaria en curso, ha agregado incertidumbre al mercado inmobiliario, generando muchas dudas a la hora de planificar inversiones. A continuación, expertos proyectan lo que podría pasar en estos últimos meses de 2022 y el 2023.
‘Lo sucedido tras las elecciones constitucionales del pasado 4 de septiembre ayuda a despejar variables para lo que queda de este año. De todas maneras, más allá del triunfo del Rechazo, el mercado sabrá adaptarse al nuevo escenario y lo importante, igualmente, será conocer lo antes posible cuáles serán las condiciones para los inversionistas durante lo que resta de este año, las que probablemente sean muy similares a las que se verán en 2023’, señala Ignacio Corrales, director de Marketing Brokers Digitales.
Si bien reconoce que el escenario ofrece más dudas que certezas, cree que esta ‘tormenta perfecta’ puede ofrecer buenos réditos a aquellos inversionistas con perfiles más osados. ‘Ellos son quienes más dinero ganan porque no invertir también implica un costo de oportunidad. Si hoy las tasas hipotecarias rondan el 4,7%, se espera que bajen el próximo año por lo que se pueden renegociar y disminuir la cuota del dividendo. El monto que se puede ahorrar esperando que las tasas bajen es inferior al capital que se puede obtener si compro hoy, a pesar de las condiciones que hemos revisado’.
En Assetplan, por su parte, proyectan velocidades de arriendo más lentas para los últimos meses de 2022 en el mercado residencial, dada el alza de los precios debido a la inflación. ‘A esto se sumaría un consiguiente freno en el alza de los precios, ya que deberán ajustarse a los ingresos de las personas, para quienes este ítem es un factor relevante a la hora de definir su preferencia’, indica el CEO, Alfredo Alcaíno.
Otro punto que a esta compañía le parece importante mencionar es que dada la coyuntura macroeconómica y el debilitamiento del mercado de capitales, las tasas hipotecarias seguirán altas, lo que sumado a factores culturales y sociodemográficos, harán que el arriendo siga primando por sobre la propiedad. ‘La disminución de las ventas de las inmobiliarias ha generado un cambio en sus decisiones respecto a sus proyectos residenciales. Varias de ellas nos han contactado para operar edificios completos o administrar sus saldos para renta, una forma que les genera atractivos flujos de dinero para costear los costos financieros y operacionales a los que se enfrentan’, admite.
AÑO 2023
Distintas proyecciones sostienen que el próximo año se aplicará una disminución a la TPM, lo que puede variar es si ocurre el primer o segundo semestre. ‘Si alguien quiere invertir en un departamento y le preocupa mucho la actual tasa de interés, la recomendación es hacerlo hoy con fecha de entrega para el segundo semestre 2023, ya que la probabilidad de que las tasas estén más bajas es muy alta’, afirma Corrales.
Agrega que a fines de 2023 e inicios del 2024 no solo las tasas de interés estarán más bajas, sino que además los arriendos seguirán con su proceso al alza. ‘Esto para un inversionista inmobiliario es el escenario idóneo, ya que es justamente lo que se busca, comprar un departamento como inversión que se ‘pague solo’ mediante lograr que su arriendo sea mayor a su dividendo. Este fenómeno al alza en los precios de los arriendos se genera porque hoy, dada las condiciones más restrictivas, el mercado de personas buscando la vivienda propia retrasa la misma, esperando una baja en la tasa de interés y mayor flexibilidad de las condiciones hipotecarias’.
En la misma línea, Alcaíno estima que la menor velocidad de arriendo y estancamiento de precios es algo transitorio, ya que el déficit habitacional que vive nuestro país es estructural y tardará años en ajustarse. ‘Por ende, en el mediano plazo, los precios deberían volver a subir en términos reales, sobre todo en la medida que la inflación se modere a valores más cercanos a la meta de inflación de 3%’.
En este sentido, proyecta que se va a mantener la tendencia a arrendar sobre comprar y, en consecuencia, que más empresas inmobiliarias opten por delegar sus unidades disponibles para la renta. ‘Pensamos que más compañías inmobiliarias podrían dar el paso a que sus edificios se conviertan al modelo de renta o multifamily’.
REFORMA TRIBUTARIA
El proyecto de reforma tributaria de turno —que la semana pasada pasó a discusión en particular dentro de la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados— propina un fuerte golpe al mundo inmobiliario, asegura Vicente Furnaro, abogado y socio de Tax Defense. ‘La mezcla y sobreposición sin armonía ni coordinación alguna entre la reforma tributaria del último mes del gobierno anterior y el proyecto en curso del actual, no hacen más que desincentivar y agobiar la industria, no solo inhibiendo la inversión, sino que dejando en la incerteza absoluta a los proyectos en curso y al consumo futuro’.
Añade que desde el punto de vista de los consumidores inmobiliarios, el término de los beneficios tributarios asociados a las vivienda DFL, el nuevo gasto que se reconocerá para quienes arrienden, la limitación en el uso de los créditos o rebajas de impuesto asociadas a los intereses hipotecarios y el traslado en precio, que significará la pérdida de franquicias tributarias actuales para la construcción y negocio inmobiliario, no harán más que incentivar los arriendos y alquileres por sobre la compra de propiedades.
