Si te interesa invertir en departamentos y lograr que se paguen solos, hay un elemento que no puede faltar en tu ecuación: un crédito hipotecario.
Este tipo de créditos son los que te permiten adquirir propiedades con hasta 30 años para pagar, con tasas de intereses menores a otro tipo de crédito y financiándote hasta el 80% del valor de la propiedad en la actualidad, lo que los diferencia de otros tipos de créditos como los de consumo, por ejemplo.
Tener un crédito hipotecario en tu ecuación es fundamental ya que, en caso contrario, si decides adquirir la propiedad con tus propios recursos significa que la habrás pagado tú y no se habrá pagado sola con el arriendo que produce el mismo activo inmobiliario.
¿Cómo financiar proyectos inmobiliarios?
Una de las mejores opciones de financiar el proyecto de adquirir un inmueble es a través de un crédito hipotecario, pues pueden cubrir hasta el 80% del valor de la propiedad y darte plazo de hasta 30 años (en la actualidad) para el pago de la misma, lo que deja un dividendo o cuota mensual que puede llegar a pagarse sola si sacas bien las cuentas.
A diferencia de lo que se cree popularmente, los bancos no son la única institución financiera que otorgan créditos hipotecarios en Chile, pues también existen las mutuarias que son compañías de seguros que han incursionado en el negocio de las hipotecas con atractivos beneficios para los inversionistas.
A diferencia de los bancos que los rige la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (Sbif), las mutuarias están regidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) por lo que no están obligadas a reportar sus deudas al sistema financiero por lo que podrías tener uno o más créditos hipotecarios en estas instituciones sin que sean visibles en los sistemas financieros.
Sea con banco o mutuaria, una de las formas más convenientes de financiar el proyecto de adquirir un inmueble es a través de un crédito hipotecario.
Tipos de financiamiento para comprar una casa
A la hora de comprar una propiedad, uno de los tipos de financiamientos más comunes y atractivos son los créditos hipotecarios que puedes solicitar en instituciones como bancos o mutuarias, de acuerdo a tu conveniencia y objetivos como persona o inversionista inmobiliario.
El crédito hipotecario es una gran herramienta pues es un producto financiero diseñado especialmente para la adquisición de viviendas, por lo que ofrece características como el 80% de financiamiento y hasta 30 años para pagar.
Una de las principales características de los créditos hipotecarios es que la propiedad adquirida queda en garantía a favor del banco hasta el pago de la deuda, lo cual da origen a su nombre y a la vez esta acción hace que bajen considerablemente los niveles de riesgo por lo cual las tasas son inferiores a las de otros tipos de crédito como los de consumo.
Pero nuevamente, a diferencia de lo que se pueda llegar a creer, los créditos hipotecarios no son la única y exclusiva opción para adquirir propiedades en Chile, pues también podrías acceder a un crédito de fines generales o también llamado crédito de libre disposición para adquirir parte de esta dando un mayor pie o incluso adquirir la propiedad completa dependiendo del valor.
Un crédito de fines generales o libre disposición no es más que un tipo de crédito que se solicita dejando en garantía una primera vivienda que tengas y obteniendo a cambio un monto aproximado del 70% al 75% del valor de esa propiedad después de sus tasaciones respectivas e incluso teniendo la posibilidad de pagar en hasta 20 años.
De esta manera, los tipos de financiamiento para adquirir una vivienda en Chile pueden ir desde un crédito hipotecario hasta un crédito de fines generales o libre disposición, en caso de tener ya una propiedad a tu nombre y estar dispuesta a dejarla en garantía para obtener un nuevo financiamiento.
Crédito bancario para casa: Aprende cómo con Brokers Digitales
La obtención de un crédito hipotecario no es algo que debe tomarse a la ligera, de hecho, de ser tomado así, existen altas posibilidades de que el mismo sea negado ya que requieren de una correcta preparación financiera.
Llegar financieramente preparado y con un perfil ideal para la obtención de un crédito hipotecario no sólo te permitirá ampliar las posibilidades de que tu solicitud sea exitosa, sino que además te permitirá acceder a mejores condiciones comerciales como tasas de interés, por ejemplo, al presentarte como un sujeto de menor riesgo.
La siguiente pregunta que tendrás en mente es: ¿Y cómo puedo prepararme para llegar como el candidato ideal a la hora de solicitar un crédito hipotecario? Pues la respuesta es teniendo lo más balanceado posible tu estado de situación.
Un estado de situación es, básicamente, una radiografía o carta de presentación en la que le indicas a la entidad financiera detalladamente tus ingresos, deudas y patrimonio, además de datos personales y/o familiares para que seas evaluado para la obtención del crédito hipotecario que necesitas para adquirir tu propiedad o departamento de inversión.
Equivocarte en esta etapa del proceso y llenar algún dato de manera errónea o incluso omitir algún detalle por pequeño que parezca, puede hacer la diferencia entre una solicitud aprobada y una rechazada, por ende te recomendamos siempre llenar tu estado de situación con calma y leyendo varias veces las preguntas y respuestas para evitar errores que puedan comprometer la decisión de los analistas de riesgo.
En el apartado de ingresos se recomienda colocar todos los ingresos fijos o variables que puedan existir, mientras que en el renglón o columna de deudas describir una a una las deudas activas con precisión de montos y plazos de pago. Por último, pero no menos importante, en la etapa de patrimonio debes colocar los activos de valor comercial que estén a tu nombre y no solamente pienses en propiedades, terrenos o autos, también son válidos otros objetos, inversiones o incluso ahorros que puedas tener guardados. Tener tu estado de situación lo más balanceado posible sin duda es uno de los grandes secretos que puede ayudarte a obtener un crédito hipotecario para invertir en propiedades y lograr que se paguen solas, y justamente en nuestra comunidad contamos con analistas de inversión que están disponibles para ayudarte a que llegues lo más preparado posible a dicha evaluación financiera mediante reuniones de análisis que puedes agendar 100% online y 100% gratis, haciendo clic aquí.
¿Qué es el crédito hipotecario sin pie?
Al pensar en comprar tu casa propia o en un departamento de inversión siempre hay un término que salta a relucir: el famoso pie.
El pie, en otros países llamado inicial, entrada inicial, enganche o cuota inicial, es el porcentaje del valor de la propiedad que destinas con financiamiento propio para la compra de la inversión ya que, al menos en la actualidad, ninguna entidad financiera en Chile otorga financiamiento del 100% como sí lo fue en el pasado.
Generalmente el famoso pie mínimo es del 20% del valor de la propiedad que se puede pagar de contado si cuentas con ahorros o en cuotas mensuales de acuerdo al tipo de proyecto que sea de tu interés.
Un detalle importante que debes saber es que el pie es una de las variables que tú como inversionista puedes mover para la obtención de un crédito hipotecario ya que al dar un mayor porcentaje paralelamente bajas el riesgo para el banco, por lo tanto podrías acceder a mejores tasas de interés.
Pensemos un poco cómo una entidad financiera: a nosotros seguramente nos daría más confianza y sería mejor negocio prestarle a alguien que solicita sólo un 70% o 60% del valor de la propiedad quedándonos con ella ante cualquier incumplimiento, que a alguien que pide el 80%.
Viéndolo de esa forma muchas veces resulta conveniente poder aportar más del 20% del pie mínimo requerido en la actualidad, pues para ti como inversionista esto se traduce en menor cantidad de deuda y por ende menor dividendo o cuota del crédito hipotecario, lo que puede hacer que tu propiedad se pague sola desde el primer mes e incluso obtener grandes diferencias a tu favor.
Siendo así resulta muy poco atractivo solicitar un crédito hipotecario sin pie pues estarías pagando el financiamiento al 100% lo que posiblemente involucre mayores tasas de interés y dividendos más altos, sin contar que para hacerlo posible las inmobiliarias suelen utilizar el truco del “bono pie” que es inflar el valor de la propiedad al momento de la tasación para el banco para que tu 20% sea cubierto por el crédito hipotecario como tal.
Si bien el truco del bono pie puede ser atractivo para saltarte la fila y no preocuparte por pagar un pie, es una operación riesgosa pues el valor de la propiedad fijada por la inmobiliaria debe coincidir con una tasación real y, además, te deja pagando una propiedad a sobreprecio así que de una forma u otra terminas pagando.
De esta forma, utilizando el truco del bono pie puedes invertir en departamentos sin pagar pie pero recomendamos realizar la operación conociendo sus posibles riesgos, así como los pros y contras que te ofrecerá para que puedas analizar si es una herramienta asidua a tu estrategia de inversión, o no.
¿Cómo lograr el financiamiento de una casa? Algunos consejos
El sueño de la casa propia es un elemento que siempre está presente en el imaginario colectivo de toda familia y hoy existen tanto estrategias tradicionales como modernas para poder hacer de este sueño una realidad.
La manera tradicional de obtener la casa propia es visitando salas de venta, cotizando y solicitando un crédito hipotecario con el banco por la propiedad, quedando generalmente comprometida la capacidad crediticia familiar por varios años al quedar atados a un préstamo en UF y las deudas registradas en el sistema financiero.
También existe la forma que creemos moderna de adquirir la casa propia que es comenzando primero a invertir en varios departamentos ubicados en barrios emergentes solicitando créditos hipotecarios a través de mutuarias para conseguirlos.
Una vez la propiedad te sea entregada, puedes colocarla en arriendo con una empresa de administración profesional y ver cómo mensualmente te genera ingresos (flujo de caja), mientras va creciendo en plusvalía (valor en el que la adquiriste vs. valor actual) y además amortización, que es el capital que se va pagando en cada cuota con lo que recibes de alquiler.
La idea de esta estrategia moderna es que puedas obtener la cantidad de departamentos de inversión que consideres necesarios para luego, una vez superada su etapa de madurez de 5 a 8 años aproximadamente, puedas venderlos y recoger la plusvalía más amortización de cada uno de ellos, quedándote con un gran capital que puede ser suficiente para comprar tu casa propia al contado o con muy poca deuda al dar un 50%, 60%, 70% o más de pie (a diferencia del 20% tradicional) para que te quede un dividendo muy pequeño o puedas pagarla en muy pocos años.
A través de esta forma moderna de adquirir tu casa propia puedes hacerte dueño de tu propiedad en pocos años e incluso puedes hacerlo mediante una mutuaria para que tu capacidad crediticia no se vea comprometida al no ser publicada en el sistema financiero.
Requisitos para el financiamiento inmobiliario
Sin duda un elemento fundamental para obtener financiamiento inmobiliario es el famoso estado de situación financiera, que no es más que una planilla oficial en la que declaras a la institución financiera con la que quieres obtener el crédito hipotecario el detalle de tus ingresos, deudas y patrimonio.
Uno de los errores más comunes a la hora de solicitar un crédito hipotecario es pasar por alto muchos de los detalles de este estado de situación, o incluso peor aún: cometer errores u omitir detalles como pasar por alto un ingreso, una deuda o incluso pensar que no tienes ningún patrimonio por no tener propiedades, terrenos o un automóvil a tu nombre.
Tener un estado de situación equilibrado y acorde al tipo de crédito hipotecario que vas a solicitar es la base fundamental para obtener un buen financiamiento inmobiliario y, además, como inversionista puedes mover la variable del pie para intentar entregar un mayor porcentaje y así ser un candidato más atractivo para las entidades financieras, sean mutuarias o bancos.
Por demás, los requisitos para obtener financiamiento inmobiliario suelen comenzar son ser mayor de edad, ser chileno o extranjero con residencia definitiva y tener hecho tu estado de situación en el que podrán ver detalles como tu salario, datos personales, estabilidad laboral, deudas por pagar y patrimonio con el que cuentas para el apalancamiento.
¿Necesitas más información sobre el financiamiento para comprar departamentos? Hablemos
En la comunidad de inversionistas y futuros inversionistas de Brokers Digitales contamos con un equipo de analistas de inversión que te permitirán tener una reunión de análisis 100% online y 100% gratis en la que podrás revisar tu situación financiera para saber si calificas o no para un crédito hipotecario.
Si calificas, nuestros analistas podrán indicarte el camino para obtener el mejor financiamiento para ti y si no calificas, diseñarán junto a ti la estrategia a tu medida para que puedas hacerlo muy pronto y te conviertas en un inversionista inmobiliario.Agendar una reunión de análisis 100% online y 100% gratis es muy sencillo, sólo dale clic aquí para ir a la agenda y sigue los pasos.
