‘Si el arriendo de la casa en que estoy viviendo es más barato que el dividendo que necesito para vivir en ella, conviene arrendarla’, dice el empresario.El ingeniero comercial Ignacio Corrales le recomendó a su hija mayor que no ocupara la plata que había juntado como pie para la casa propia. Le dijo que usara ese mismo dinero para comprar dos o más departamentos, más económicos y en barrios emergentes, para ponerlos en arriendo. Que esperara unos años para que generarán plusvalía, los vendiera y pudiera comprar la casa propia, pero sin deuda.
‘Y la convencí’, contó en una de las transmisiones online que realiza a diario para hablar sobre inversiones inmobiliarias.
Magíster en finanzas, Corrales cofundó Broker Digitales en 2020, empresa que promueve la compra en grupo. Ha vendido 20 edificios a unos 1.600 inversionistas hormiga. Cuenta que le transmitió a su hija la experiencia que a él le tocó vivir y que aplica hasta hoy para poder comprarse a futuro la casa propia al contado.
Vive en Las Condes, en una propiedad que arrienda por cerca de $800.000, aunque es dueño de varios departamentos de inversión. Aprendió a hacer inversión inmobiliaria luego de que su ejecutivo bancario lo motivara en 2004 a sacar su primer hipotecario con una promoción del 100% de financiamiento. Le prestaban 2.300 UF con 5,9% de CAE.
‘No trabajaba en el rubro inmobiliario y casi que compré lo primero que vi, un departamento de un dormitorio al frente del Apumanque. Me criticaron mucho porque ya tenía una hija y sólo tenía un dormitorio, pero yo lo quería para arriendo. Lo que no me fijé fue que el dividendo quedaba sobre el valor de arriendo y no se pagó sólo por cuatro años; tuve que poner plata yo’, relata.
La vivienda estaba ubicada en una zona más barata del sector porque se producían muchos tacos. Tuvo suerte porque en 2007 se construyó un túnel para despejar las vías, llegaron nuevas tiendas comerciales, se armó un polo de oficinas y luego llegó el Metro.
‘En 2017, lo tasé y no pude creer que costara 5.300 UF. En casi 12 años subió de plusvalía sin darme cuenta. Ese año quebré, y, sin saber, había hecho el mejor negocio. Estudié, fui obediente para que me fuera bien en la vida, pero estaba en el hoyo mismo con muchas deudas. El departamento me sirvió para refinanciar’, relata.
Corrales pensó en esperar unos años más para que subiera más su precio y salir de todas sus deudas: ‘En 2020 lo tasé pensando que pudiera estar en 7.000 UF, pero estaba en 5.500 UF. Me equivoqué de nuevo. Las mejoras al barrio ya habían pasado y no había cambiado nada desde 2017. Ahí entendí las diferencias entre un barrio emergente versus uno consolidado’.
-¿Cuánto tiempo esperará por la casa propia?
-Tenemos metido en el chip, no sé quién dijo que la primera compra que uno hace en la vida tiene que ser la casa propia, es como una cuestión social y bien vista. Pero creo que gano más dinero comprando departamentos pequeños en barrios emergentes y viviendo en un barrio consolidado. Me gusta vivir en Apoquindo y pagar un arriendo mientras tanto.
-¿No ve el arriendo como un gasto?
-Si el arriendo del lugar en el que estoy viviendo es más barato que el dividendo que necesito para vivir ahí, conviene arrendar. Hoy arriendo y cuando quiera la casa propia, lo haré al contado vendiendo tres o cinco departamentos para quedar sin deuda. Una familia se podría demorar entre ocho y 12 años en construir un patrimonio que les permita comprarse una casa propia. ¿Es razonable comprarme un Ferrari si gano $2.000.000 al mes? No, ¿cierto? Entonces, ¿por qué debería comprarme una casa, si tengo que pagarla dos o tres veces con el valor con un hipotecario? Además, se dice que es para toda la vida, que tiene que estar cerca del colegio de los niños y del trabajo: eso no existe.
No importa la tasa
Frente al revuelo por el aumento de la tasa de interés, Corrales indica que no es un factor determinante para un crédito hipotecario y que hay que mirar otros factores.
‘El CAE, que es la tasa de interés más los costos asociados al crédito, es importante pero no lo principal. Para que sea un buen negocio, el arriendo tiene que ser igual o mayor al dividendo. Mi primera compra lo hice con un CAE de 5,9% y en marzo de este año saqué un hipotecario nuevo para comprar en Santiago Centro a una tasa de 5,3%, con un arriendo muy similar al dividendo’, cuenta.
Un factor que uno sí puede manejar es el pie: ‘El 90% de los chilenos cree que se paga al contado, pero ahora se puede pagar en cuotas mientras la propiedad se construye. Y hace poco, una inmobiliaria me permitió pagar el 10% del pie con la recuperación del IVA, al ser una propiedad nueva. El otro 10% se puede pagar como sea, vender el auto si es necesario’, dice.
-¿Cree que la reforma tributaria va a afectar la venta de propiedades?
-Puede que las personas lo piensen dos veces antes de comprar, pero no creo que haya una avalancha de inversionistas que vendan sus propiedades. Serán muy pocos. Creo que el beneficio de descontar impuestos por arrendar (arrendatarios tendrán un descuento de su base imponible por $450.000) hará que haya menos vacancia y menos morosidad; bajará el riesgo de la inversión en propiedades.
