Analistas concuerdan en que la tasa mixta sería la más beneficiosa dadas las actuales condiciones económicas.
El escenario de los créditos hipotecarios para vivienda cambió: desde enero a la fecha, el promedio de la tasa de interés pasó de 2,3 a 3,6%, según lo publicado en el Informe Mensual de Estadísticas Monetarias y Financieras de octubre del Banco Central (https://bit.ly/3koQ5nI). Por eso, quienes están ad portas de comprarse una casa o departamento tienen la duda sobre cuál es el tipo de tasa de interés más conveniente para financiar su propiedad. Si bien la tasa informada por el ente emisor es del 3,6%, Francisco Calderón, gerente general de la firma de asesoría inmobiliaria Brokers Digitales, explica que los bancos ofrecen tasas que fluctúan entre el 4,5% y el 5,6% + UF (anual). ‘Ellos incorporan factores de riesgo a la tasa, es el precio que cobran por ese riesgo’, detalla.
Existen tres tipos de tasas: fija, mixta y variable. ‘Las tasas fijas son en UF y se plantean durante todo el periodo del crédito, que puede ir desde los 8 hasta los 30 años. Puede pasar lo que sea en el mundo y esa tasa va a ser fija durante todo el periodo’, explica Claudio Sanhueza, fundador de Saeta Gestión Inmobiliaria. Calderón agrega que la principal ventaja es que entrega certezas respecto del valor de la cuota del crédito a pagar. ‘Será la misma, en UF, desde el inicio al final’ del proceso, indica. En tanto, la tasa variable va variando año a año. ‘Varía según la TAB (Tasa Anual Bancaria), que es lo que le cuesta al banco la operación (costo fondo). El tema es que esa TAB no la sabe nadie, sino que va a depender de la coyuntura económica. Hoy lo más probable es que esa tasa esté muy alta por la incertidumbre que hay en el mercado’, expone Sanhueza, refiriéndose al cuarto retiro de los fondos provisionales y a las próximas elecciones presidenciales.
Cambia año a año
Calderón suma que, en este caso, la cuota del crédito hipotecario se recalcula una vez al año, de acuerdo con la tasa de mercado, que puede subir o bajar según las condiciones económicas. ‘En general esa tasa variable se rige en relación con la tasa del Banco Central, más un spread, una diferencia entre la tasa del BC y la que cobra el banco, que es lo que este gana por gestionar el crédito. La tasa variable genera cierta incertidumbre porque va cambiando, pero su ventaja es que permite acceder a una baja cuando las condiciones de mercado son buenas. Pero si las condiciones de mercado cambian, te puede perjudicar’, sostiene el especialista.
Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de Open BBK, firma de consultoría financiera, y ex gerente regional de Banco Santander, confirma que el riesgo de la tasa variable reside en que ‘se debe reformular todos los años. Puedes saber la tasa de los primeros 12 meses, pero cuando se recalcula para el nuevo año no sabes en cuánto quedará’. Por último, la tasa mixta es la que conjuga ambas. ‘Las entidades financieras te puedan dar una tasa fija por un periodo, que puede ir entre dos a siete años, aunque por lo general son cinco años. Un banco puede estar ofreciendo una tasa fija del 5,2%, pero (al pedir el hipotecario) te puede dar una del 3,5% por esos cinco años. Pero desde el sexto año en adelante pasa a ser variable’, fundamenta Sanhueza. En todo caso, Calderón precisa que las tasas que más ofrecen hoy los bancos son fijas y mixtas.
Más plazo para el crédito
Según Calderón, la mejor opción para quien esté comprando una vivienda en este nuevo contexto económico sería la tasa mixta. ‘Los bancos están entregando dos, tres o hasta siete años de tasa fija, y luego esta pasa a ser variable. La gracia es que, en los primeros años, es una tasa fija muy baja. Muchas entidades están ofreciendo el 3%. Otro punto es que con este tipo de tasas se opta a financiamiento hasta por 30 años. En cambio, con la tasa fija solo dan como plazo máximo 15 y 20 años’, sostiene. El especialista también hace hincapié en que todo va a depender de las expectativas de cada persona. ‘Si crees que el mercado va a estar con tasas más baratas en los próximos años, puede convenirte la variable. Chile estaba acostumbrado a tener mucha certidumbre.
Pero ante el escenario actual, hay mucha incertidumbre y eso genera incerteza en el consumidor, por eso que una tasa variable no es tan conveniente hoy’, opina. Juan Pablo Pumarino, broker inmobiliario de la empresa de asesoría inmobiliaria Re/max, corrobora que los bancos están otorgando crédito por más años y mayor financiamiento cuando el comprador opta por tasa mixta. ‘Hay bancos que no están dando tasa fija ni por 20 años. Sí los hay con tasa mixta o variable por más años. Por lo mismo, las condiciones de crédito, ya sea por el porcentaje de financiamiento como por el periodo del crédito, pueden ser más convenientes con una tasa mixta’, admite. Una opinión similar tiene el economista Sergio Tricio, académico de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile y gerente general de la firma de asesoría financiera Ruvix. ‘El escenario actual de alza de tasas debería mejorar en el tiempo.
Hoy es mejor optar a la mejor tasa, que es la mixta, y en el futuro eventualmente cambiarse a una fija en mejores condiciones’. A su juicio, la fija que hoy ofrecen los bancos incluso puede superar el 5%. Álvaro Acosta también sugiere la mixta. ‘Hay bancos que están dando tasas muy atractivas en los primeros años y con un mayor plazo de financiamiento. Si va a optar por mixta, debe fijarse en que el periodo de tasa fija sea lo más amplio posible. Si se la dan de un año, es lo mismo que obtener una tasa variable. Lo ideal es que sea de cinco años’. ¿Otro dato relevante? La ley hoy permite portar la deuda a otro banco, pudiendo conseguir mejores condiciones financieras. ‘Si obtiene una tasa mixta, cuando pase a variable puede refinanciar el crédito con otra entidad, solicitando tasa fija. Cuando uno refinancia hay un costo operacional, pero desde que salió la ley de portabilidad los costos son muy bajos. Puede ser una buena estrategia’, plantea Calderón.
