Al hablar de inversiones inmobiliarias uno de los principales actores de la ecuación son los créditos hipotecarios que, como su nombre los describe, son créditos que pueden prestarte ciertas entidades financieras para adquirir exclusivamente una propiedad bien sea para vivir o arrendarla.
Partiendo de esta base un crédito hipotecario, al menos en Chile, puede ser otorgado principalmente por un banco o una mutuaria, que son compañías de seguros que han ingresado al mundo hipotecario como una nueva y competitiva alternativa.
Por lo general, los requisitos para obtener un crédito hipotecario en ambas instituciones financieras parten por tener una renta acorde al monto solicitado mediante el llenado de un estado de situación en el que declaras tus ingresos, deudas y patrimonio, además de otros requisitos básicos como carnet de identidad vigente (residencia definitiva en caso de residentes extranjeros), liquidaciones de sueldo, certificados de antigüedad laboral, cotizaciones de AFP y acreditar pago del pie a la inmobiliaria en caso de ser trabajador dependiente.
En el caso de ser un trabajador independiente se debe considerar, además, un probable castigo a la renta de 30% aproximadamente por ser variable y para empresas o personas jurídicas la declaración anual (carpeta tributaria) de los dos últimos años, declaraciones mensuales de impuestos y escrituras de constitución de la sociedad.
Vale recalcar que estos requisitos descritos son referenciales ya que los requisitos definitivos serán solicitados por cada institución financiera de acuerdo a los requerimientos que necesiten para evaluar tu perfil para la obtención de un crédito hipotecario.
Requisitos básicos para un crédito hipotecario
Uno de los requisitos básicos para obtener un crédito hipotecario es tener tu estado de situación bien balanceado, eso quiere decir tener equilibrio entre tus ingresos, deudas y patrimonio. Este es uno de los grandes secretos comerciales pues de nada sirve, por ejemplo, tener unos ingresos dantescos y tener también una deuda enorme que pagar.
Al hablar de ingresos nos referimos al detalle de lo que ganas por hacer lo que haces, sin olvidar que los ingresos válidos para las entidades financieras son aquellos que puedan verse reflejados en tus liquidaciones de sueldo o boletas de honorarios en caso de ser independiente, por lo que la primera recomendación es siempre buscar la forma de transparentar tus ingresos por muy grandes o pequeños que sean.
Quizás por dar un par de asesorías al mes puedes ganarte 20, 30 mil pesos o más y piensas que por ese monto no vale la pena emitir boletas de honorarios, pero a la hora de querer sumarlos a tus ingresos para la solicitud de un crédito sólo será reconocido ese monto si está debidamente documentado.
Respecto a las deudas lo más óptimo es que el monto total adeudado no sobrepase el 40% total de tus ingresos y lo ideal es que tampoco sea mayor a tu patrimonio (valor de propiedades, vehículos, terrenos, bonos, acciones, etc a tu nombre). Por otro lado, la entidad financiera evaluará tu comportamiento ante esas deudas por lo que, lo más ideal, es haberlas pagado siempre puntualmente.
El patrimonio suele ser un punto clave también a la hora de llenar un estado de situación y debes saber que no siempre debes ser dueño de propiedades, terrenos, haciendas, tener yates, autos último modelo, o ser casi dueño de las acciones totales de una gran empresa para poner rellenar esta etapa del documento.
Objetos cotidianos y de alto valor como, por ejemplo, equipos profesionales como cámaras, equipos de audio y vídeo, maquinaria, ahorros, depósitos a plazo y más son buenos ejemplos de valores que muchas personas pueden poseer y tal vez omitan adjuntar en su estado de situación pudiendo quedarse sin un crédito hipotecario por detalles como este.
Requisitos para pre aprobación de un crédito hipotecario
Una pre-aprobación bancaria es un documento entregado por una institución financiera, como un banco o una mutuaria, que avala que la persona solicitante podría ser apta para la obtención de un crédito hipotecario al momento de la solicitud.
A diferencia de lo que se pueda creer, la renta o el salario es importante pero no es determinante. Cómo ya repasamos, tener un estado de situación balanceado es aún más importante que simplemente tu renta.
Sin embargo, siendo francos, a la hora de solicitar cualquier crédito con una entidad financiera, de lo que se preocupan estas entidades es que realmente puedas pagarles las cuotas y la totalidad del crédito. Ese es su negocio.
¿A qué vamos con esto? A que tener una renta acorde a la cantidad y plazos que estás prestando es uno de los requisitos para la pre-aprobación o aprobación de un crédito hipotecario y para esto las entidades financieras calculan una cuota mensual o dividendo que no supere el 25% total de tu renta, aunque esta cifra puede variar de acuerdo a las políticas de cada entidad.
Un ejemplo práctico es que si ganas un millón de pesos, el dividendo no debería superar los $250.000 mensuales.
¿Funcionan diferente los créditos hipotecarios en cada banco?
En general cada institución financiera, banco o mutuaria, maneja sus propias políticas de riesgo por lo que los requisitos y las evaluaciones financieras pueden ser diferentes de un lugar a otro.
Estas diferencias pueden estar marcadas incluso a la hora de ver la lista de requisitos de cada institución financiera pudiendo tener que entregar requisitos adicionales en caso de ser extranjeros o, por ejemplo, tener un mayor o menor castigo de tu renta como trabajador independiente.
Por lo general dentro de cada sitio web de cada institución puedes encontrar información acerca de los requisitos para solicitar un crédito hipotecario, siendo esta una gran fuente de información que puedes utilizar antes de solicitar cualquier simulación formal.
Algunos consejos para solicitar el crédito hipotecario
El primer consejo y, quizá, uno de los más importantes es prepararte con anticipación para la obtención del crédito hipotecario. Si bien no es un procedimiento tedioso ni complejo, la obtención de un crédito hipotecario es un compromiso que firmas por varios años con la institución financiera por lo que es conveniente para ti llegar lo más preparado posible.
Trata de tomar tu decisión de crédito hipotecario con la mayor antelación posible y con calma, para que puedas revisar a detalle las condiciones que te proponen las instituciones financieras antes de firmar un compromiso del cual no estás seguro del todo o no conoces los detalles más importantes.
Otro consejo es cotizar en más de una institución financiera, pero espera un momento… cada cotización o simulación queda registrada en los sistemas de las instituciones, por tanto podría ser una señal de alerta que hayas solicitado cientos de simulaciones en poco tiempo y dará espacio a que los analistas de riesgo se pregunten si estás desesperado o simplemente te están rechazando en varias entidades y sigues buscando.
Lo ideal es cotizar en más de una institución financiera pero sin exceder las tres o cuatro cotizaciones como máximo. La ventaja de simular en varias instituciones es que puedes ver las diferencias ofrecidas entre cada una de ellas y elegir la opción que sea más conveniente para ti, bien sea un dividendo más bajo o una mejor tasa de interés, por dar dos ejemplos.
Otra recomendación de los expertos es llegar a esta etapa de solicitud del crédito hipotecario lo más limpio de deudas posible, por eso destacamos que prepararse con la mayor anticipación posible es vital. Esto lo decimos porque, recuerda, que tus deudas totales generalmente no deben sobrepasar el 40% de tus ingresos y de este monto un 25% aproximadamente debe ser para pagar tus deudas hipotecarias, por tanto si tienes otras deudas activas podrán restarte cupo de ese 25% y limitarte aún más con la obtención del crédito para tu propiedad o inversión.
Aunado a esto, también suele ser importante limitar los cupos de tus tarjetas y líneas de crédito, pues así las tengas sin utilizar las entidades financieras suelen calcular aproximadamente un 5% como deuda mensual, pues entiendes que en cualquier momento podrías utilizarlas y es una deuda que debes pagar sin falta, al igual que el crédito hipotecario que les estás solicitando.
Respecto a mantener un buen historial crediticio hay muchos mitos pero lo ideal es que al menos en los últimos seis meses, ideal un año, demuestres un excelente comportamiento de pago con tus deudas de tarjetas o líneas de crédito para que esto no levante una alerta a los analistas de riesgo al momento de tomar sus decisiones frente a tu solicitud.
¿Qué es y cómo funciona una preaprobación de un banco?
La pre-aprobación bancaria es un documento entregado por alguna institución financiera, seas cliente o no, que avala que el solicitante podría ser apto para la obtención de un crédito hipotecario hoy día.
Por lo general se trata de un preview o una evaluación rápida en la que una institución, a través de tu rut y algunos requisitos muy básicos, puede confirmar que eres sujeto de crédito.
Generalmente una pre-aprobación bancaria es utilizada por las inmobiliarias para asegurarse que sus futuros compradores pueden ser capaces de obtener el crédito hipotecario necesario para cumplir con la otra parte de pago de la propiedad que desean adquirir, es decir, con el 80% restante si, por ejemplo, pagas 20% de pie.
Este documento les permite a las inmobiliarias poder avanzar con la firma de la promesa de compraventa pudiendo evitar, en teoría, que en un futuro no puedas acceder al crédito hipotecario y por esa razón deban deshacer el negocio (muchas veces con multas asociadas) y volver a poner a la venta esa propiedad.
Las multas asociadas por este tipo de incumplimientos pueden llegar a ser del 10% del valor total de la propiedad y la forma de evitarlas es que la inmobiliaria te haya ofrecido al momento de la compra beneficios como cesión de promesa sin multa, cláusulas de cesantía o enfermedades graves, por ejemplo.
¿Por qué es importante tener una cuenta de ahorro para una solicitud de un crédito hipotecario?
En el caso de querer obtener una propiedad de hasta UF 2.200 con subsidio habitacional DS1 – Tramo 3, por ejemplo, es requisito tener una cuenta de ahorro con un ahorro mínimo de UF 80.
Sin embargo, para la inversión inmobiliaria o la compra de propiedades sin subsidio, no es necesario tener una cuenta de ahorros previamente. Si tienes ahorros puedes utilizarlos para el pago del pie directamente y, de no tenerlos, puedes consultar si existe la posibilidad del pago del pie en cuotas mensuales para que utilices tu capacidad de pago para tal fin.
¿Cómo demostrar tus ingresos para ser apto en la aprobación de un crédito inmobiliario?
Los ingresos son un punto importante, aunque no determinante a la hora de solicitar un crédito hipotecario y la forma más común de demostrarlos, si eres trabajador dependiente, es a través de las liquidaciones de sueldo de tu empleador y tus últimas cotizaciones de tu cuenta obligatoria de AFP.
En el caso de trabajadores independientes, puedes demostrarlo a través de tu historial de boletas de honorarios emitidas y/o las declaraciones de impuesto anual a la renta o global complementario.
En el caso de empresas, los requisitos en este caso para demostrar renta pueden ir por la declaración de impuestos anuales, balances tributarios, declaraciones de impuesto de las sociedades o declaraciones del IVA, por ejemplo.
Revisa tu historial crediticio antes de solicitar un crédito hipotecario
Una de las recomendaciones primordiales antes de solicitar un crédito hipotecario es intentar edificar previamente una buena tradición de pago al cumplir con tus obligaciones de pago los días señalados en tus deudas, evitando retrasos u olvidos que podrían acarrear el cobro de intereses o incluso gastos de cobranza extrajudicial.
La preparación previa antes de obtener un crédito hipotecario es vital, por tanto intenta llegar con seis meses (ojalá un año o más) de buen historial de pago, lo que tachará este inconveniente de tu perfil en la lista de los analistas de riesgo.
Suele decirse que una forma de demostrar tradición de pago es, necesariamente, pedir créditos de consumo y pagarlos puntualmente. Sin embargo, esto no es realmente necesario pues puedes crear este mismo historial con tus tarjetas de crédito y/o líneas de crédito demostrando ser un pagador cumplido con los montos acordados y en las fechas estipuladas, sin necesidad de endeudarte con créditos de consumo en varias cuotas ni por montos grandes.
Examina tu capacidad adquisitiva: Trata de no tener más deudas
Las deudas pueden ser buenas o malas, de acuerdo al contexto. Tener deudas puede ser la oportunidad ideal para crear una excelente tradición de pago y ganar la confianza de las entidades financieras, pudiendo obtener más y mejores créditos a futuro.
Los principales dolores de cabeza radican cuando comienzas a tener deudas impagas o fuera de plazo, lo que podría acarrear el cobro de intereses adicionales o incluso la gestión de cobranzas extrajudiciales lo que, sin duda, marca un precedente negativo en tu historial financiero que puede ser una señal negativa para los analistas de riesgo.
Recuerda que a la hora de solicitar un crédito hipotecario tus deudas totales no deben exceder el 40% de tus ingresos personales, por tanto es ideal tener las deudas limitadas para que no afecten tu capacidad crediticia.
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